不動產之信賴登記制度（公示力、公信力、推定力）

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　　交易安全（動的安全）之維護，有賴於建立信賴保護原則而保護善意第三人之信賴，而信賴保護原則又以權利外觀為基礎，表現在民法上，即為「公示原則」。故物權之變動為減少交易成本，避免第三人遭受不測的損害以及維護交易安全，須有足以由外界可以辨認的表徵，在不動產物權之變動，民法以「登記」作為公示方法；在動產物權之變動則以「交付」作為公示方法。

　　然而公示方法所顯示之權利狀態未必與法律上真正之權利歸屬一致，故對於因信賴此項外觀表徵（公示方法）而為交易之善意第三人者，縱令其表徵與實際權利歸屬不符，善意第三人仍應獲得法律保護，稱為「善意取得制度」或「公信原則」，此種交易安全之維護並保護善意第三人而使之取得相關權利之制度，民法主要表現在「不動產之信賴登記」與「動產之善意取得」二方面，以下僅就不動產之信賴登記作說明。

不動產之信賴登記制度

　　為避免不動產物權之登記外觀與實際權利不符而對交易安全有所影響，故使信賴登記之善意第三人不受到不實登記之影響。

一、條文依據

• 民法物權編修正前：
  1. 依土地法所為之登記，有絕對效力。（土地法§43）
  2. 為保護第三人起見，將登記事項，賦予絕對真實之公信力，即依土地法所為之登記，有絕對之效力，稱為「登記之公信力」，故第三人因信賴登記，而取得不動產權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪。（司法院院字第1919號解釋）
  3. 登記有絕對效力，真正權利人，在已有第三人取得權利之新登記後，不得為塗銷登記之請求，而在未有第三人取得權利之新登記前，對於登記名義人，仍有塗銷登記請求權。（司法院院字第1956號解釋）
• 民法物權編修正後：

　　因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。（民§759-1 II）

二、信賴登記之要件

• 須有信賴的客體：信賴登記制度之適用，以存在不正確不動產登記為前提，而使善意第三人有得信賴之對象，其信賴之客體包括：
  1. 某種登記權利之存在，例如地政事務所為錯誤之所有權移轉登記。
  2. 某種登記權利之不存在，例如地政事務所錯誤塗銷仍存在之抵押權登記。
  3. 限制登記之不存在，例如地政事務所錯誤將預告登記塗銷。
• 須因法律行為取得不動產物權：善意第三人須因物權行為而取得不動產物權，若善意第三人非因物權行為而取得不動產物權者，自無適用之於第。例如善意第三人誤信某筆錯誤登記為被繼承人之土地屬於其遺產而為繼承登記，因繼承為事實並非物權行為，善意繼承人不能主張信賴登記。此外，無償法律行為（例如贈與）亦不在信賴保護之列。
• 須第三人善意信賴登記外觀：所謂善意，指不知不動產登記不正確，善意第三人有無過失在所不問。至於善意的判斷時點，「已依法律行為為物權變動之登記」之文義上應以辦理登記完畢時為準（下圖Ｂ點），實際上則以申請登記時較為合理（下圖Ａ點），蓋因登記程序之過程非當事人所能控制。

三、信賴登記之法律效果

• 積極信賴保護與消極信賴保護：
  1. 積極信賴保護：例如某土地錯誤登記為乙所有，惡意之乙將該地賣給不知情之丙，丙因信賴乙為房屋所有權人之登記而善意取得土地所有權。
  2. 消極信賴保護：甲在乙之土地上設有地上權，卻被地政事務所錯誤塗銷，惡意之乙將該地賣給善意之丙，丙因信賴無地上權登記之外觀而善意取得無負擔（無地上權）之土地。
• 地政機關不得以登記外觀與真實不符而拒絕受理物權登記。
• 信賴登記具終局確定性，可使善意第三人確定取得信賴之不動產物權。

四、總結

　　我國不動產權利外觀主要表徵於「權利書狀」與「登記簿」二者所記載之內容，為信賴之客體。由於我國不動產權利登記完畢後會發給權利書狀，如係辦理所有權登記者，發給所有權狀；若是辦理其他物權之登記者，則為他項權利證明書，以此作為權利憑證。此外，不動產登記係登記簿公開主義，為了維護交易安全，任何人於繳納工本費後，得向地政機關申請發給登記簿或地籍圖謄本或節本（土地法§79-2）。其記載之內容非僅供參考而已，對於各種登記案件，是經過嚴密的實質審查證明無誤後，始得為確定之登記，若經審查有誤，會令其補正或駁回申請。因此，我國不動產登記建立在民法與土地法之上，具有「公示力」、「公信力」與「推定力」，如因登記錯誤、遺漏或虛偽時，由該地政機關對真正權利人（受損害人）負損害賠償責任，此損害賠償制度為全世界首創，具有極正面意義。