法定空地是什麼？法定空地查詢方法？法定空地可以買賣嗎？
法定空地是什麼？法定空地查詢方法？法定空地可以買賣嗎？
法定空地用途？怎麼利用？
法定空地雖說名字有「空地」兩個字，但並不代表就是完全光禿禿的一塊空地。法律上的空地指的是沒有建築遮蔽物的土地，因此法定空地往往被用作「 綠化帶 」或通行的「 道路 」等。
♀️那麼問題來了，自己家的法定空地，有義務要開放給社會大眾使用嗎？
從產權上來看，法定空地也是私人的財產，只是這塊土地「不能蓋建物」而已，理應是有權利拒絕他人使用的，不過夢想很豐滿，現實卻是很骨感的！法定空地依據利用情況可以分為以下幾種：
法定空地：完全排除他人的使用
通常只有獨棟的透天厝或別墅，才有辦法在不影響他人通行的前提下，用障礙物區隔出私有土地的邊界。這一部分的法定空地要做花園、停車場甚至游泳池，基本都沒有太大的問題。
法定空地：排除社會大眾的使用
目前社區大樓中常見到的公設，有一部分也是屬於法定空地的範疇，比如中庭花園、籃球場、運動場等，絕大多數沒有頂蓋的社區公共空間都屬於「法定空地」的範圍，這些法定空地並不會被列入「 公設比 」的計算範疇。
不過，上述這種社區中的法定空地，通常僅限「社區居民」使用，排除其他非居民的社會大眾利用機會。
法定空地：不排除特地他人的使用
屬於這種的法定空地可分為兩大功能：公共通行和城市景觀：
【公共通行】
由於都市規劃的修訂過程漫長，往往會趕不上民眾對於空間使用的需求，導致有時民眾為求通行方便就把法定空地任意當作道路使用。久而久之，就變成了「 既成道路 」或「 私設道路 」。
【小知識】既成道路是什麼？
通常其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。
便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。
而依據「土地稅減免規則」第 9 條的規定：「無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。」目前國内多達 1.6 萬公頃的公共設施用地（含道路用地），地方政府根本沒有足夠的財源徵收，因此既成道路原則上是不會進入「徵收」程序的。
也就是說，讀者們在進行土地交易時，要特別注意法定空地是否有被地方政府編制成「既成道路」，以免買地之後被迫要無償做公益喔（連徵收補償費都領不到！）。
【城市景觀】
有些地方政府會要求一定規模以上的法定空地需要進行「綠化」或作為「開放公共使用」，例如「臺北市建築物暨法定空地綠化實施要點」規定，基地面積在住宅區為 1,500m2 以上 or 商業區為 2,000m2 以上 or 工業區為 3,000m2 以上的建築基地，法定空地的綠覆率應達至少 50% 以上；面積未達上述規模的基地，其綠覆率則應達 30% 以上。
另外，對於商業區的法定空地，各地政府也有相關的容積獎勵政策來鼓勵地主開放一部分的空地供大眾使用。如果想要獲得容積獎勵，建築物應留設的開放空間有效面積總和，不得少於法定空地面積的 60% ，形式可以是沿街步道式開放空間、廣場式開放空間等。並且，開放空間會紀錄在使用執照內，主管建築機關應予登記列管，每年並應作定期或不定期檢查，保障獎勵的目的符合公眾利益。
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法定空地可以分割嗎？
建築基地的法定空地如果要連同建築物一起分割，依據「建築基地法定空地分割辦法」，有以下具體要求：
- 該土地上的建物與其法定空地應當相連接，連接部分寬度不能夠小於 2 公尺
- 該土地應符合其建蔽率的規定。
- 該土地需要劃有建築線才可以興建建築。
- 該土地上的建物應該具備獨立的出入口。
如果你所保留的建築基地空地面積已經大於法律規定需保留的面積，那這塊超出的部分也需要按照一定要求進行分割。再分割後必須符合單獨建築使用的規定，或是與相鄰土地達成協議來調整地形或合併建築使用（不可以成為畸零地！）。
此外，在申請進行法定空地的分割前，需要先得到直轄市、縣市主管建築機關的准予；同時，分割證明應附有相應的分割圖，並標註好法定空地位置及分割線。
在具體的法定空地分割證明申請及核發程序中，申請者應該準備好相應申請書，執照謄本或建造執照影本以及最重要的「擬分割圖」。如果是已經領取建造執照，那也可以在完成建築物主要結構體時，附上竣工平面圖來辦理相關手續。
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法定空地可以買賣嗎？
法定空地能否買賣取決於原基地的性質：
- 依據「公寓大廈管理條例」規定，公寓大廈的建商不可以將法定空地出售給特定人或是區分所有權人以外的人。這意味著雖然不可以賣給他人，但是可以出售給區分所有權人。
法定空地與建築面積所占的地面一樣，應由區分所有權人按照比例共同持分，且可以對法定空地進行約定專用。也因此，大家在購屋時，應提前確認基地内的法定空地是否具有約定專用或者其他被占用的情況，避免入住後因公設使用而產生糾紛。 - 如果在沒有區分所有權人的情況下（如透天厝），地主就要先進行「法定空地切割」，切割完成後就可以將法定空地視為一般土地進行交易囉！
遇到法定空地未過戶，該怎麽辦？
部分買家在購買房子時，可能會遇到原地主已分割法定空地的窘況。在申請建造前，因為法定空地老早被分割出去，所以導致未來買方在購屋時，無法連同法定空地一起購買，法定空地仍然保留在地主名下。儘管買方在購買時能夠省下不少地價稅，原地主也可以省下不少的增值稅，但未來倘若遇到都市更新，這種有地無屋、有屋無地的問題將也帶來不少麻煩。
高雄城中城大樓就是其中一個例子。 2021 年，這裡曾發生嚴重的火災慘案，城中城逐漸變得廣為人知，後來更被當地人稱為「 鬼樓 」。
這座大樓的產權情況十分複雜，根據市府内部資料，大樓地主共有 110 人、屋主 376 人，合計 11 人有地無屋， 271 人有屋無地！這樣的亂象一直至 2022 年 5 月 20 日，高雄城中城大樓完成拆除工程後才解決。
這些糾紛的核心矛盾就在於人們混淆了這之中土地的關係。要注意的是，其實土地並不等於基地，當然也不等於空地，和法定空地的概念更是要做個區分。另外，建物坐落和基地坐落也是兩個不同的概念！
土地 ≠ 基地 ≠ 空地 ≠ 法定空地
建物坐落 ≠ 基地坐落
那麼就有人會問了：如果在完成過戶後才發現法定空地沒有辦法過戶，那麼買家可以依據法律討回法定空地嗎？
答案是不行的！
在不動產的買賣中，賣家有義務將買賣的不動產所有權移轉登記給買方。但是，在買賣/贈與關係完成之後，買方或受贈人不得向另一方請求移轉所有權。因此，在沒有另外約定的情況下，買家就不再具備討回法定空地的權利。
以上經驗可以總結：在不動產交易的過程中，一定要事先了解好該土地的法定空地有無過戶，或是法定空地的坪數是否足夠等情況，從而保障好個人權益。
法定空地查詢
講了這麼多，相信有不少人馬上就想查看看自家土地或是準備購買的物件使否涵蓋法定空地吧？
這時，大家可以打開「全國建築管理資訊系統入口網」，登錄「全國建築執照存根」進行土地法定空地查詢。只要選擇所要查詢的縣市區，接著會跳轉到所查詢縣市區的網站，輸入相關信息即可。
以臺北市為例，民眾可通過「全國建築執照存根」， 選擇臺北市，跳轉至「臺北市建築管理工程處」網站，接著再選用門牌、執照號碼、地號、建築執照及使用執照等五種方式進行查詢即可。如果使用的是舊門牌或舊地號，可通過台北市政府民政局門牌檢索系統及台北市政府地政處查詢變動情況。申請人若是建物或土地所有權人，可直接自行申請；非所有權人則可委託臺北市開業建築師協助查看。
法定空地買賣要注意！
台灣的都市計畫制度經歷了幾次大變革，使得法定空地也存在一些歷史遺留問題，例如：有些老舊公寓大廈在修法前就已取得使用執照，沒有保留足夠的法定空地，導致日照、通風和防火性能不佳等問題長年存在；或是部分土地所有權人因為欠缺知識或故意隱匿，便將未取得分割證明的法定空地進行買賣或出租，使得買方或承租方權益受損。因此，建議讀者在買賣法定空地時時，務必小心謹慎其合法性，避免產生買賣糾紛哦！
【參考資料】
【延伸閱讀】
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