土地法三十四條之一執行要點修正內容解析

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實務上共有土地及建築物常因權屬複雜，難以交易或整合開發，為促進共有不動產有效利用，增進公共利益，土地法第三十四條之一規定共有不動產之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二之同意後辦理。為因應近年來實務執行爭議，進一步衡平共有人權益，內政部於112年8月22日修正土地法第三十四條之一執行要點，自113年1月1日生效施行。本次修正增修了不同意共有人程序及實質保障相關規定，並明確地政機關之審查標準。修正重點概述如下：

限縮受讓人資格及處分行為

如同意出售之共有人兼為受讓人，造成其應有部分實際未處分，卻得乃就未同意處分共有人部分強制處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形。爰增訂共有人除行使優先購買權外，不得為受讓人。另修正後再納入內政部109年考量多數共有人代理少數共有人約定以土地或建物所有權相互交換，交換位置及條件等決定難謂合理，且未設有優先購買權之衡平機制之函釋，將「交換所有權」排除適用。

出售多數決設定地上權及典權土地，他共有人有優先購買權

倘先依土地法第三十四條之一規定辦理土地之地上權或典權設定，部分共有人再依同法規定出售該共有土地時，考量該地上權人或典權人已取得之權利仍存在於該土地上，尚不因土地所有權人之不同而受影響，故修正後明定他共有人仍有優先購買權之適用，部分共有人於出售共有土地時，仍應通知他共有人是否願意優先購買。

修正放棄優先購買權切結方式

不同意出售之共有人放棄或視為放棄優先購買權時，為使出賣人確實了解其應通知他共有人主張優先購買權之義務，並避免其未盡通知義務作出不實切結，致優先購買權人權益受損，爰規定應檢具切結書敘明通知方式、優先購買權人主張情形，並記明如有不實願負法律責任，作為已踐行通知義務之證明，而不得以於登記申請書備註欄切結之方式替代。

明確計算同意人數方式

為減少實務執行計算人數之爭議，並落實應保障少數共有人權益之意旨，爰增訂分別共有與公同共有併存，且同意之分別共有人與公同共有人部分相同之土地或建物同意處分人數之計算方式。如同意處分之分別共有人與公同共有人相同者，將不重複計算人數。

確實踐行通知程序

共有人依土地法第三十四條之一辦理時，負有通知不同意共有人的義務。修正後規定通知時，申請人應以雙掛號或存證信函送達戶籍地址，若確知其實際住居所，應優先就其實際住居所通知，除非他共有人客觀已無法送達（如已遷出國外、無於國內設戶籍、或戶籍、住居所均無法送達），才能以公告方式替代。

數個標的併同出售之優先購買權行使原則

數宗土地或建物合併出賣時，為避免變相以嚴苛條件阻止他共有人行使優先購買權，增訂除非出賣標的經法院審認具使用上不可分性或依法應併同移轉，不同意之共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權之規定。

明定地政機關應駁回情形

為減少實務執行上之爭執，列舉他共有人以書面提出異議時登記機關應予駁回之態樣如下：

一、數宗土地或建物併同出賣未記明各宗土地或建物價金，致無法主張優先購買。

二、就應得對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。

三、出賣人書面通知不符法令規定之方式及內容。

四、有其他損害其權益之情形，並附具已向法院起訴文件